홈 인스펙션이란? (Home Inspection)

20 여 년 전, 단독 주택을 사려고 여기저기 둘러보다가, 마침내 마음에 드는 집을 찾게 되었습니다. 서 남 향에 햇볕이 아주 잘 들고, 방도 5 개나 되는 집이었지요. 직장 친구 가운데 전직 홈 인스펙터가 있어서 그에게 어떤 절차가 필요한 지를 물어 보았습니다. 친구 조언대로 홈 인스펙터를 찾아 계약을 하고 그와 같이 집을 들러 보았습니다.

집 전면 아랫부분의 붉은 벽돌에 금이 간 것을 보았어요. 그것을 인스펙터가 보고 리스트에 적고 현재 집 주인이 고칠 수 있도록 해준다고 하였습니다. 그는 지붕 위에 까지 올라가서 확인하고, 집안의 수도를 틀어 놓고 배수와 수압도 꼼꼼하게 체크했습니다.

이사 온 뒤 앞마당 쪽 화단에 물을 주려고 수도를 틀었는데, 물이 나오지 않았어요. 배관 전문가를 불러서 체크해 보니 밸브가 잠겨있다는 것이었어요. 문제는 밸브 쪽에 물이 새는 것이었습니다. 그래서 먼저 집주인이 아예 밸브를 잠가 놓았던 것을 체크 리스트에서 놓친 것이었지요. 하지만 밸브가 협소한 계단 밑 창고에 있어서 수리 비용이 만만치 않았어요. 할 수없이 우리는 지금껏 밸브를 잠가 놓고 뒷마당 수도에서 긴 호스로 물을 끌어와 사용하고 있습니다.

그러므로 여러분은 집을 구입하실 때 계약전에 아래 사항을 놓치지 않도록 주의 하시기를 권해드립니다.

*아래 내용은 주택 점검 보고서로 의존해서는 안 되며, 주택 점검을 대신하는 것으로 사용돼서도 안 됩니다. 이 체크리스트는 기본적인 사항을 정리한 것이지 모든 사항을 나열한 것은 아닙니다. 참고 하시고 읽어 주세요.

영문으로 작성된 홈 인스펙션 리스트를 원하신다면 Total Home Inspection에서 무료로 제공하는 7페이지의 홈 인스펙션 리스트를 참고 하세요.

홈 인스펙션이란?

집 구매자가 구매전 집의 구조적 안전성,기능적 안정성과 집에 대한 더 많은 정보를 얻고 차후 발생할수 있는 예상치 못한 수리에 대비 하는 것이다.

인스펙션 리스트

• 지붕: 지붕의 상태, 남은 수명,
• 외벽: 외벽의 균열, 손상 여부, 남은 수명
• 기초 및 구조: 지하실과 크롤 스페이스( Crawl Space), 기초에 균열이나 변형이 없는가
• 전기: 패널, 콘센트, 위치의 안전성 및 규정 준수 여부
• 배관: 수도관, 배수 시설, 온수기 및 수압 점검
• 난방, 환기,에어컨(HVAC): 난방과 냉방 시스템의 효율성 및 작동 상태 확인
• 내부 조건: 벽, 천정, 바닥의 손상 여부
• 부엌과 욕실: 주방 가전제품의 작동 상태, 가전이나 조인트의 손상 여부
• 기타: 안전 기능, 화재 및 일산화탄소 경보기, 비상 출구의 존재.
• Radon, Termite

인스펙션의 비용은?

집의 크기, 위치, 년도,범위 등에 따라 다양하다. 몇 천 달러에서 몇 백 달러 사이로 , 일반적으로는 $300-$500. 인스펙션의 비용은 주택 구입 비에 비해 작은 투자이지만 장기적으로 볼 때 수리 비용을 예방 하는데 매우 유용 가치가 있는 과정이다.

인스펙터가 점검하는 것

집 외부

지붕, 요즈음은 드론을 사용하는 경우도 있다. 상태 체크와 물샌 흔적이나 데미지, 연식은 어느정도인지, 굴뚝에 데미지가 보이는지 확인. 마당에 고인 물이 있는지 확인.

집 내부

파운데이션을 살펴본다. 크게 문제는 없지만 만약 여기에 문제가 있다면 엄청난 비용이 들기 때문에 유의해서 보아야 한다. 만약 파운데이션에 계단식 금,두꺼운 금이 발견되면 Structural Engineer를 불러 검사를 받아야 한다.

플러밍

화장실, 싱크, 변기, 욕조, 그리고 Drain 파이프가 제대로 연결되어 있는지, HVAC(에어컨,히터) Water Heater, 콘센트, 스위치들의 작동 여부 확인. 배수 펌프(Sump Pump)가 있는 경우, 작동 여부를 확인해야 한다.

창문 및 문

창문이 제대로 열리고 닫히는지? 방문, 그리고 외부로 향하는 문들이 잘 닫히고 열리는가, 계단 올라가는 손잡이가 흔들리는가, 전자기기(세탁기,오븐,전자 렌지, 디시워셔)등은 작동을 하는가, Electric Panel의 상태는 어떠한가 (선이 잘 연결되어 있나, 선 두께가 맞나,더블 탭이 없나 등등) , Fire Place의 상태는 어떠한가 확인.

Attic

Attic에 올라가서 Insulation은 충분히 있는지, 물샌 흔적이 있는지, 동물의 흔적은 없는지, 스트럭처에 문제는 없는지(Rafter & Truss Check)를 확인한다. 그리고 지붕이 original roof 인지 second roof 인지등을 알아 내야 한다.

인스펙션을 하지 않을 경우 점검해야 할 사항

• 파운데이션 체크: 계단이나, 가로로 쭉 금이 간 경우는 피하는 것이 좋다.
• 냉 난방 기기: 연식과 HVAC 작동 상태,제조 년도 체크)
• Water Heater
• Type of Heating System: 대부분의 오래된 집 은 오일,가스,전기 셋 중에 하나를 사용한다. DMV (Dc,Md, Va.) Area 기준, 날씨가 추워서 대부분의 경우 가스가 효율이 월등히 좋다. 매우 오래된 집 들은 간혹 Water Boiler를 사용 하는 경우도 있다.
• 지붕: 연식을 보고 현재 설치된 지붕을 비교하는 방법:
  • 80-90년도의 경우, 3Tab Shingles인 경우가 많다. 이 경우 수명은 15-20년 정도이다.
  • 만약 95년도 집인데 오래되어 보이지 않는다면 2번째 지붕일 확률이 매우 높다.(5-10년 사이)
  • 3 탭 싱글의 경우는 지붕을 보면 그냥 평평하다. Architectural Shingles의 경우는 보통 25-30년의 수명이 된다.

인스펙션을 안하고 오퍼를 넣을 때 우리는 어떻게 대비해야 하나

• 플러밍: 사실상 집을 보면서 확인 하기가 불가능 하기 때문에 Home Warranty를 구매하여 커버 하도록 한다.
• 오래된 HVAC, water heater home warranty로 커버 하도록 한다. 셀러 마켓에서는 HVAC이 오래되어도 네고가 불가능….
• 지붕에서 물이 샌다: Roofing Company를 불러 Hail Damage Inspection을 해본다.(대부분 무료) 지붕에 Hail Damage가 있을 경우 보험으로 처리된다.(추후 보험료가 인상될 수 있음)
• Foundation: 계단 모양의 금, 두꺼운 가로 금, 벽을 봤을 때 Bowing현상이 있는 경우, 크랙이 점점 커지는 경우는 되도록 피해야 한다.
• Radon : 땅속에서 나오는 일종의 gas로 특정 수치 이상이 되면 인체에 해롭다. (4pCl/L)
  • Radon Remediation System의 경우 설치 비용은 $1,500-$2,000 정도.
  • Radon Remediation System은 땅에 파이프를 박고 그 안에 선풍기를 넣어서 24시간, 1년 365일 틀어 놓고 선풍기 바람으로 인해 땅에서 나오는 가스를 하늘로 배출해 내는 시스템 이다.
• 터마이트 (Termite) : 예전에는 대부분의 Lender가 요구했지만, 요즈음은 면제해주는 관례가 대부분이다. Termite inspection에서 잡아 내기가 난감하기 때문이다. 지하와 차고에 숨어있을 경우에 확인이 거의 불가능 하다. 그래서 집 주인이 세심하게 살펴본 후에 제거하는 것이 좋을 듯 하다.